Pominę moralizatorską rozprawę , że „widziały gały co brały”, a o tym jak należy czytać umowy kredytowe napiszę w innym wpisie. Ważne jest to, że cześć kredytobiorców  znalazła się w trudnej sytuacji finansowej i oczekują pomocy. Dlaczego, moim zdaniem banki również winne są zaistniałej sytuacji?

Po pierwsze, to niemalże agresywna sprzedaż kredytów we franku w latach, gdy  kurs franka szwajcarskiego był niski i istniał spory potencjał wzrostu. Argumenty doradców bankowych, że niższa rata, wyższa  kwota kredytu do wzięcia, no i ponoć frank szwajcarski to stabilna waluta, przekonały wielu klientów. Dla porównania zupełnie inaczej wyglądała oferta kredytów we frankach  pod koniec 2011 roku, to jest po nagłych skokach kursu tej waluty. Zwiększyło się wówczas ryzyko banków, ponieważ  kurs mógł spaść i kredytobiorca będzie płacił niższe raty. Do tego doszedł też wymóg posiadania wkładu własnego wprowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego. Kredyt we franku dostępny był klientom dysponującym znaczną gotówką na wkład własny i dochodami powyżej15 tyś. na miesiąc. Uzyskanie go graniczyło z cudem. Poza tym w odróżnieniu od oferty w złotówce kredyt we franku objęty był prowizją  początkową i wyższą marżę.

Po drugie, to sposób liczenia rat kredytu we fankach. Wysokość spreadu walutowego, czyli różnicy między ceną kupna – wypłaty kredytu a ceną sprzedaży- spłaty kredytu  nie jest nigdzie uregulowana i banki ustalały go zupełnie dowolnie. W niektórych przypadkach ta różnica wynosiła ponad 9%! Nieprawidłowości były również w wyliczeniu stawki Libor, czyli zmiennej części oprocentowania  kredytu. Potwierdził to nawet wyrok sądu w przypadku pozwu zbiorowego klientów mBanku.

Po trzecie, to przerzucenie na kredytobiorców całego ryzyka związanego z przekroczeniem wartości kredytu ponad wartość nieruchomości po wzroście kursu franka. Oznacza to , że w przypadku sprzedaży mieszkania kredytobiorca nie jest w stanie  pozbyć się całego kredytu. To przecież bank wycenia wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem. A w przypadku , gdy jest zbyt niska w stosunku do zaciągniętego kredytu obciąża kredytobiorcę dodatkowym ubezpieczeniem tak zwanym ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego.

Banki czują zapewne, że ta gra nie do końca była fair i przygotowały propozycje, jak można ulżyć kredytobiorcom frankowym.

Pierwsza, dość powszechna, a moim zdaniem oczywista, to stosowanie ujemnej stopy procentowej Libor. Nie rozumiem tylko dlaczego  ma być to przejaw łaski banków, a nie prosta matematyka, skoro oprocentowanie kredytu to suma stawki Libor i marży. Wynikiem tej sumy może być liczba ujemna, czyli ujemne oprocentowanie. W tym przypadku banki chcą stosować stopę 0%. Fakt, niektóre poszły nieco dalej, na przykład BZWBK, Santander Bank i deklarują stosowanie także ujemnego oprocentowania.

Druga to obniżenie spreadu. O taaak, jest z czego obniżać. Teraz ma on wynosić od 1% do 3,5%.  Przy okazji zaznaczam, że warto sprawdzić cenę zakupu franków na spłatę raty w kantorach.

Trzecia,  to  zaniechanie wymogu dodatkowego zabezpieczenia w sytuacji, gdy wartość kredytu przekracza aktualną wartość nieruchomości. Niektóre banki zastrzegają jednak, że to zaniechanie nie dotyczy  osób mających już problem z regularnym płaceniem rat.

Sytuacja, gdzie wartość kredytu wziętego we frankach znacznie przekracza wartość nieruchomości jest chyba największą bolączką kredytobiorców, ale także ….banków. Ktoś kto kupił mieszkanie w czerwcu 2008 roku i wziął kredyt na 25 lat w wysokości 300 tysięcy w złotówkach ma dziś do spłacenia jeszcze 262 000 zł, a kredytobiorca „frankowicz”  w wyniku skoku kursy franka ok. 450 000 zł. Oznacza to , że w przypadku sprzedaży mieszkania musiałby jeszcze dołożyć ok. 100 000 zł aby uwolnić się od kredytu.

I tu rozwiązaniem może być propozycja przewalutowania przedstawiona przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Zakłada ona, że przewalutowany kredyt podzielony będzie na dwa kredyt. Pierwszy zabezpieczony hipotecznie o wartości jaką posiadałby analogiczny kredyt w złotówkach. Drugi kredyt nie byłby zabezpieczony hipotecznie. Wysokość jego stanowiła by różnica pomiędzy stanem zadłużenia we frankach w dniu przewalutowania po kursie NBP a wysokością pierwszego kredytu. Drugi kredyt byłby w połowie umorzony przez bank, a w połowie spłacany przez kredytobiorcę. Oprocentowany na 1% w skali roku.  Aby przedstawić to na przykładzie, oczywiście w sporym uproszczeniu wrócę do sytuacji przedstawionej nieco wcześniej. Gdyby ten kredytobiorca zechciał skorzystać z propozycji przewalutowania jego sytuacja wyglądała by następująco:

Pierwszy kredyt  zabezpieczony na nieruchomości w wysokości 262 000 zł na  pozostałe 19 lat oprocentowany według oferty jaką dostały w czerwcu 2008 r. w złotówkach + drugi kredyt, niezabezpieczony hipoteką w wysokości 94 000 zł , drugą połowę czyli 94 000zł bank umorzy ale – uwaga ! nie od razu, tylko w ciągu pozostałych do końca okresu kredytowania 19 lat. Rata drugiego kredytu, niezabezpieczonego to ok. 453 zł, a kredytu zabezpieczonego to ok. 1642 zł (przyjęłam marżę w wysokości 2%+ Wibor 2%), czyli rata ogółem to 2 095 zł. 

Czy przewalutować kredyt we franku? Czy proponowane rozwiązanie jest korzystne?

To zależy. Jeśli chodzi o obniżenie raty, to niekoniecznie. Jeśli posiadacz kredytu we frankach ma niską marżę, a dodatkowo bank zastosuje ujemny Libor i niski spead walutowy, to można rozważyć pozostanie przy franku, bo korzyść na racie po przewalutowaniu będzie niewielka albo żadna. Natomiast proponowane przewalutowanie to rozwiązanie w przypadku gdy, bank upomina się o dodatkowe zabezpieczenie kredytu, bo jego wartość znacznie przekracza wartość nieruchomości, albo gdy chcemy znacznie nadpłacić kredyt aby obniżyć zadłużenie hipoteczne, albo chcemy lub musimy  sprzedać nieruchomość . Ale pamiętajmy o dwóch rzeczach, po pierwsze drugi kredyt niezabezpieczony nie może być spłacony od razu, bo nie będzie umorzony, po drugie warunkiem przewalutowania jest opłacenie przez kredytobiorcę różnicy pomiędzy sumą rat wziętego kredytu we frankach, a sumą rat tego kredytu, gdyby był udzielony w złotówkach.

Nie ma zatem jednej dobrej raty dla wszystkich „frankowiczów”. Każda sytuacja jest nieco inna. Warto jest dowiedzieć się w swoim banku, jakie ma propozycje, a poza tym z kalkulatorem w ręku policzyć i wybrać najkorzystniejszą opcję.