Dla banku wymarzonym kredytobiorcą jest osoba ze stałą umową w sektorze budżetowym.  Zdecydowanie trudniej o kredyt hipoteczny przy umowie na czas określony, czy umowie o zleceniu.

Analitycy bankowi uważają, że kredytobiorca z regularnym dochodem w stabilnej instytucji jest mniej ryzykowny niż ten z dużo wyższym dochodem, ale z niestandardowego źródła. Dlatego też wymagania banków co do dochodów innych niż stała umowa o pracę są zdecydowanie bardziej zaostrzone. Jak zatem uzyskać kredyt hipoteczny jeśli nie mamy stałej umowy o pracę?

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy umowie na czas określony?

O ile w przypadku stałej umowy o pracę  minimalny staż pracy to 3 miesiące, to dla umowy na czas określony może być za krótki. Zasady przyjmowania dochodu z umowy na czas określony są różne dla poszczególnych banków. W większości z nich minimalny staż pracy na umowie na czas określony to 6 miesięcy, a umowa musi być podpisana na co najmniej 12 miesięcy.

Dłuższy staż pracy to nie jedyny wymóg jeśli staramy się o kredyt hipoteczny przy umowie na czas określony.

Częstym wymogiem jest także to, aby była to kolejna umowa z danym pracodawcą. Niektóre banki, na przykład PKO BP wymagają, aby pracownik miał promesę zatrudnienia od obecnego pracodawcy. Z treści promesy powinno wynikać, że zatrudnienie będzie kontynuowane po zakończeniu aktualnej umowy na warunkach nie gorszych niż dotychczas. Przy umowie na czas określony bank może przyjąć do wyliczenia zdolności kredytowej kwotę niższą niż średnia z 3 ostatnich miesięcy. Aktualne wynagrodzenie może być zweryfikowane z kwotą w PIT-cie rocznym lub automatycznie obniżone o 20%. Warto o tym pamiętać, bo taka sama kwota wynagrodzenia na umowie na czas określony i na czas niekreślony nie oznacza wcale zdolności kredytowej na tym samym poziomie.

Jak uzyskać kredyt przy umowie zlecenia i umowie o dzieło?

Minimalny staż pracy dla tych źródeł dochodu to 12 miesięcy, najlepiej z tym samym zleceniodawcą. Banki najczęściej  przyjmują do zdolności kredytowej 80% lub tylko 50% faktycznego dochodu netto z tytułu tych umów, albo weryfikują dochód z kwotą z ostatnio złożonego PIT-u rocznego. Oznacza to, że jeżeli umowa zlecenia obowiązuje od października ubiegłego roku i trwa już 12 miesięcy, bank przyjmie kwotę dochodu tylko z PIT-u, czyli za 3 miesiące i podzieli ją przez 12. Wówczas należy liczyć się z tym, że aby rozpocząć starania o kredyt trzeba będzie poczekać do końca roku podatkowego, aby pokazać dla banku wystarczający dochód w PIT-cie rocznym. Warto pamiętać o tym, aby dochód wpływał regularnie na konto. Wpływy nie powinny być rzadsze niż co 3 miesiące.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy dochódzie z najmu bez zarejestrowanej działalności gospodarczej?

W przypadku dochodu z najmu nieruchomości minimalny czas uzyskiwania takiego dochodu to od 6 do 12 miesięcy w zależności od banku. Do zweryfikowania dochodu bank poprosi o udokumentowanie, że jesteśmy właścicielami wynajmowanej nieruchomości. Trzeba będzie przedstawić także umowy najmu zarejestrowane w urzędzie skarbowym wraz z potwierdzeniem opłacenia podatku dochodowego. Najlepiej aby dochód z najmu wpływał na konto bankowe, bo bank poprosi o potwierdzenia wpływów. Dochód przyjęty do wyliczenia zdolności kredytowej pomniejszony będzie o należny podatek i koszty związane z utrzymaniem wynajmowanego pomieszczenia, takie jak czynsz, koszty mediów, ubezpieczenie mieszkania. Jeśli koszty te opłacane są przez najemcę musi to jasno wynikać z umowy. Niektóre banki nie przyjmują  jako zabezpieczenie wynajmowanych nieruchomości. Dotyczy to przypadku, gdy staramy się o kredyt hipoteczny na remont wynajmowanego mieszkania. Zabezpieczeniem takiego kredytu musi być wówczas inna nieruchomość.

O czym należy zatem pamiętać, gdy zamierzamy starać się o kredyt hipoteczny nie mając stałej umowy o pracę?

Po pierwsze: Ważne, aby czas uzyskiwania takiego dochodu trwał dostatecznie długo. Optymalny okres to 2 lata.

Warto jest dużo wcześniej umówić się na spotkanie z doświadczonym ekspertem od kredytów, aby zaplanować starania o kredyt. Mamy wówczas czas, aby zaprognozować jaki będzie dochód w PIT-cie rocznym, albo średnią z 12 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku kredytowego. Szczególnie ważne jest to przy mniej stabilnych dochodach.

Po drugie: Stabilność dochodów widoczna w historii z rachunku bankowego.

Zadbajmy o to by wszystkie wpływy były widoczne na koncie. Bank bardzo sceptycznie podchodzi do wszelkich dochodów wypłacanych „do ręki”. Częstotliwość wpływów nie powinna być rzadsza niż co trzy miesiące.

Po trzecie: Dodatkowe źródło dochodu lub dodatkowy kredytobiorca.

Jeśli nasze podstawowe źródło dochodu jest mało stabilne, dla przykładu mamy spore ale nie regularne dochody z inwestycji kapitałowych, to pomyślmy o dodatkowym, stabilnym dochodzie, na przykład umowie o pracę na czas nieokreślony nawet na pół etatu. Bank zdecydowanie przychylniej spojrzy na kredytobiorcę, który na dwa źródła dochodu. Rozwiązaniem może być także dołączenie dodatkowego kredytobiorcy z regularnym dochodem.

Po czwarte:  Wyższy niż minimalny wkład własny.

Minimalny wkład własny przy kredycie hipoteczny na zakup mieszkania to 10-20% w zależności od banku. Im wyższy wkład własny deklaruje kredytobiorca, tym jest mniej ryzykowny dla banku. Jeśli więc nie mamy stałej umowy o pracę i minimalny wkład własny możliwość otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej drastycznie spada.

Przy ocenie kredytobiorcy to co najważniejsze dla banku to stabilność i regularność dochodów. W procesie weryfikacji bank próbuje ocenić, czy dany klient będzie w stanie w ciągu najbliższych kilku lat spłacać regularnie raty. Co stanie się na przestrzeni 20-30 lat to już wielka niewiadoma i dla banku i dla klienta. Wiadomo, że nawet tak zwana stała umowa o pracę wcale nie gwarantuje zatrudnienia do emerytury. Gwarancją mogą być umiejętności, doświadczenie zawodowe oraz zaradność życiowa klienta 🙂