Zdolność kredytowa – to atrybut, który stał się niezmiernie ważny w dzisiejszych czasach.

Jakiś czas temu rozmawiałam z pewnym małżeństwem, marzącym o tym, aby kupić własne mieszkanie i w końcu wyprowadzić się od rodziców. Doczekali się już trójki pociech i mieszkanie razem z rodzicami stało się uciążliwe dla oby stron. Oboje mieli stałe umowy z pensją najniższa krajowa, niezmiennie od paru lat. Dość powszechna sytuacja, zwłaszcza w małych firmach. Jakby nie przeliczać w kalkulatorach bankowych  – BRAK ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ. Jedyna możliwość, aby ich zdolność kredytowa pozwalała na zaciągnięcie kredytu to podwyżki wynagrodzenia. Obojgu wydawało się to „nie do zrobienia”. Usłyszałam komentarze, że „to raczej nie wyjdzie”, „szefowa na pewno się nie zgodzi”. Ale cóż, pokusa zamieszkania we własnym mieszkaniu, była na tyle silna, że oboje zdobyli się na konkretną rozmowę z pracodawcą. Rozmowy się powiodły, i ku własnemu zaskoczeniu oboje otrzymali podwyżki wystarczające, aby wzrosła ich zdolność kredytowa. Uzyskali kredyt w banku, kupili mieszkanie i wyprowadzili się od rodziców.

Jeśli Ty również otrzymałeś  przysłowiowego „liścia” z banku z komunikatem BRAK ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ, zastanów się co możesz z tym zrobić. Oto kilka podpowiedzi.

#1 Podwyżka wynagrodzenia

Jeśli Twoje aktualne zarobki są zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt w odpowiedniej wysokości to dobry moment, aby porozmawiać z szefem o podwyżce. Przygotuj swoje argumenty, takie jak, staż pracy, doświadczenie, większy zakres obowiązków lub odpowiedzialności. Rozmowę taką dobrze przeprowadzić dużo wcześniej przed planowanym kredytem. Najczęściej do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmowana jest średnią z 3 lub z 6 miesięcy, więc potrzeba trochę czasu, aby podwyżka mogła wpłynąć na wyższą  zdolność kredytową. Poza tym warto pamiętać, że zbyt wysokie podwyżki w stosunku do pierwotnego wynagrodzenia, szczególnie w małych firmach, niekoniecznie będą uwzględnione przez bank. Analityk kredytowy może uznać, że podwyżka z najniższej krajowej na 5000 brutto w danej grupie zawodowej, czy na danym stanowisku jest mało prawdopodobna.

#2 Awans

Wysoka podwyżka wynagrodzenia powinna być uzasadniona zmianą stanowiska i dodatkowymi obowiązkami. Jeśli faktycznie awansowałeś, bank poprosi o aneks o zmianie stanowiska do wglądu. W takiej sytuacji może uwzględnić Twoje wyższe wynagrodzenie już pierwszym miesiącu. Nie będziesz musiał czekać na wyższą średnią z 3 lub z 6 miesięcy.

#4 Dodatkowy dochód

Jeśli  Twój podstawowy dochód jest niewystarczający, aby uzyskać potrzebną zdolność kredytową możesz podwyższyć ją dodatkowym dochodem. Jeśli wykonujesz pracę na umowę zlecenie lub umowę o dzieło, ten dochód może być zaakceptowany przez bank, pod warunkiem, że uzyskujesz go od co najmniej 12 miesięcy. Być może masz mieszkanie, które możesz wynająć. Dochód z najmu będzie zaakceptowany, jeśli trwa on co najmniej 6 miesięcy (niektóre banki wymagają 12) i należności wpływają na konto.

Czytaj również Jak uzyskać kredyt hipoteczny nie mając stałej umowy o pracę?

#5 Zredukowanie kosztów w działalności gospodarczej

Dochód z działalności gospodarczej określający Twoją zdolność kredytową, to przychód pomniejszony o koszty działalności, składki ZUS i należy podatek. O ile na ZUS i stawkę podatku masz niewielki wpływ, to koszty w działalności gospodarczej możesz częściowo zaplanować. Jeśli zatem masz w planie  kredyt hipoteczny, zastanów się jak ograniczyć lub przełożyć na później duże wydatki firmowe. Szczególny rodzaj kosztu w firmie stanowi amortyzacja. Kwota odpisów amortyzacyjnych może podwyższyć dochód, nie jest to metoda stosowana przez każdy bank.

#6 Zmiana sposobu rozliczania działalności gospodarczej

Działalność gospodarcza rozliczana w formie karty podatkowej, bądź ryczałtem jest zdecydowanie gorzej traktowana przez banki pod względem zdolności kredytowej w porównaniu do tej rozliczanej na zasadach ogólnych. W uproszczonych formach rozliczania podatku przedsiębiorca podaje tylko kwotę przychodu, koszty nie są ewidencjonowane. Analitykowi kredytowemu trudno jest określić jakie firma faktycznie osiąga wyniki, więc przyjmuje dochód według stosowanego przez bank algorytmu. Zmiana sposobu rozliczania z urzędem skarbowym może jednak wiązać się z koniecznością zapłacenia wyższych podatków 🙁

#7 Uporządkowanie aktualnych zobowiązań

Na zdolność kredytową wpływ mają też Twoje aktualne zobowiązania kredytowe. Warto zatem im się przyjrzeć i uporządkować zanim podejdziesz do kolejnego kredytu.

Jakie działania mogą poprawić Twoją zdolność kredytową?

• Zamknięcie niepotrzebnych kart kredytowych lub znaczące obniżenie ich limitów. Warto pamiętać o tym, że bank przyjmuje do zobowiązań kwotę przyznanych limitów, nawet tych, które są niewykorzystane.
• Zmniejszenie kwoty limitów w rachunkach osobistych i firmowych.
• Wcześniejsza spłata mniejszych lub kończących się już kredytów.
• Zamknięcie tak zwanych „chwilówek”. Posiadanie tego typu zobowiązań, nawet regularnie spłacanych, może skutkować odmową kredytu.
• Skonsolidowanie niektórych zobowiązań i/albo przeniesienie ich do banku z niższym oprocentowaniem.
• Wydłużanie okresu kredytowania spłacanego kredytu. Poprawi to zdolność kredytową poprzez zmniejszenie miesięcznej raty. Należy jednak pamiętać, że taki ruch spowoduje również podwyższenie kosztu odsetkowego i ostatecznie całkowitego kosztu kredytu.

#8 Obniżenie kosztów gospodarstwa domowego.

Bank zakłada, że dochody pozostałe po opłaceniu raty kredytu muszą wystarczyć kredytobiorcy na utrzymanie jego i jego rodziny. Dlatego też przy wyliczeniu zdolności kredytowej bierze pod uwagę koszty gospodarstwa domowego, które zależą od:

• Banku, który tę zdolność wylicza. Bank jest zobligowany rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego do uwzględniania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego wyliczanych przez GUS. Każdy bank robi to jednak na swój sposób. Doświadczony ekspert od kredytów ma możliwość sprawdzenia zdolności kredytowej w różnych bankach.
• Ilości osób w rodzinie. Rodzina z jednym dzieckiem będzie miała znacznie niższe koszty utrzymania niż ta z trójką. Szerzej o zdolności kredytowej rodzin z dziećmi pisałam tu. Tak samo działa dołączenie do kredytu partnera, który nie posiada stabilnych dochodów, obniży on zdolność kredytową.
• Miejsca zamieszkania, a w zasadzie wielkości miejscowości, w której się zamieszkuje. Rodzina 2 +2 mieszkająca w Warszawie będzie miała wyższe koszty gospodarstwa domowego niż taka sama rodzina z Augustowa.
• Statusu i wielkości zamieszkiwanego lokalu. Małżeństwo wynajmujące 70 metrowe mieszkanie będzie miało wyższe koszty utrzymania niż para mieszkająca u rodziców.

Jak zatem można obniżyć koszty gospodarstwa domowego?  Zrezygnuj z wynajmu mieszkania i przenieś się na jakiś czas do rodziców. Jeśli jest taka możliwość, odłącz od kredytu partnera nie posiadającego dochodów. Powiększenie rodziny lepiej zaplanować dopiero po uzyskaniu kredytu na mieszkanie.

#9 Dołączenie dodatkowego kredytobiorcy

Aby podwyższyć zdolność kredytową możesz dołączyć dodatkową osobę posiadającą wystarczające dochody. Będzie ona wówczas współkredytobiorcą, czyli będzie miała takie same zobowiązania jak kredytobiorca. Rozpatrując udział dodatkowego kredytobiorcy, oprócz jego zgody oczywiście, trzeba wziąć pod uwagę:

• Stabilność i wysokość dochodów. Muszą być wystarczająco wysokie, aby poprawiły zdolność kredytową.
• Wiek.  Osoba starsza, po 60 roku życia, skróci okres kredytowania, co może zadziałać przeciwnie i obniży zdolność kredytową.
• Zobowiązania. Osoba o wysokich dochodach, ale obciążona wysokimi rata niekoniecznie pomoże podnieść zdolność kredytową.
• Historię kredytową  w Biurze Informacji Kredytowej. Ktoś, kto aktualnie lub w przeszłości miał problem z regulowaniem swoich zobowiązań, także nie będzie dobrym współkredytobiorcą.

Na koniec NAJWAŻNIEJSZA rzecz, którą chciałam powiedzieć w kwestii zdolności kredytowej. Niezależnie od tego, co wyliczy Ci bank, sam powinieneś ustalić SWOJĄ INDYWIDUALNĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ. Skonsultuj się również z rzetelnym ekspertem kredytowym, który nie będzie „koloryzował” rzeczywistości i przedstawi wszystkie potencjalne koszty związane z kredytem. Pozwoli to ustalić, jaką ratę akceptujesz w swoim budżecie, mając na względzie, że kredyt jest wieloletni, a życie, jak wiadomo potrafi robić niespodzianki. Z kredytem hipoteczny na 25 lat da się żyć, pod warunkiem, że wysokość raty dostosowana jest do Twoich możliwość. W bezpiecznym kredycie hipotecznym rata nie powinna przekraczać  30% dochodów. Niestety, przy aktualnym poziomie zarobków w Polsce i wysokich cenach nieruchomości, trudno utrzymać taką proporcję.