Jak kupić mieszkanie na kredyt, aby transakcja była bezpieczna i sprawna? Oto 5 kwestii, o których trzeba pamiętać, aby nie tracić nerwów i pieniędzy.

#1 Potwierdzona zdolność kredytowa

Jednym z najczęstszych błędów kupujących nieruchomość na kredyt to nierzetelnie zweryfikowana zdolność kredytowa. Najczęściej wygląda to tak. Zainteresowany kredytem idzie do swojego banku, podaje  doradcy hipotecznemu dane dotyczące dochodów i uzyskuje odpowiedź, że jest ok.

Moim zdaniem, zdolność kredytową możemy uznać za potwierdzoną, jeżeli:

• Dane dotyczące dochodów zweryfikowane są z dokumentami, między innymi: rocznym rozliczeniem PIT, historią transakcji z konta, umowami o pracę, książką przychodów i rozchodów w przypadku działalności gospodarczej
• Potwierdzona  jest pozytywna ocena kredytowa w BIK
• Sprawdzony jest pozytywny systemowy scoring  bankowy.

Wszystkie te elementy wpływają na decyzję o przyznaniu kredytu we wnioskowanej wysokości. Warto potwierdzić zdolność kredytową  w kilku bankach, aby nie okazało się, że oczekiwana oferta dostępna jest tylko w jednym banku. Nieoceniona okaże się tu pomoc rzetelnego  eksperta kredytowego.

Czytaj również „Zdolność kredytowa – 9 sposobów na to jak ją poprawić.”

# 2 Sprawdzony stan prawny nieruchomości

Kupujący nieruchomość nie musi być oczywiście biegłym w kwestiach prawnych dotyczących nieruchomości. Dlatego warto korzystać z pomocy osób znających się na rzeczy, na przykład sprawdzonego pośrednika nieruchomości lub eksperta kredytowego.

Dla ubiegających się o kredyt ważną kwestią jest, czy :

• Nieruchomość jest  już wybudowana i gotowa do użytkowania , czy jeszcze w budowie. Jeżeli w budowie, to istotna jest data zakończenia budowy
• Jakie prawo do nieruchomości  przysługuje sprzedającemu, czy jest to  prawo własności, czy spółdzielcze prawo do lokalu
• Czy na nieruchomości nie ciążą prawa osób trzecich, na przykład służebność
• Czy nieruchomość ma obciążoną hipotekę kredytem bankowym. Jeżeli tak, to ważne jest zaświadczenie z banku o kwocie kredytu pozostałej do spłaty.

Czytaj również „Jak bezpiecznie kupić nieruchomość z hipoteką?”

Analityk bankowy sprawdzi  co prawda  stan prawny nieruchomości  pod kątem , czy może ona stanowić dla banku zabezpieczenie kredytu. Niektóre kwestie jednak nie będą problemem  dla banku , ale mogą wpłynąć na koszty kredytu zaciągniętego przez kupującego.

#3 Dobrze sporządzona umowa przedwstępna

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna chroni  dwie strony transakcji kupującego , a także sprzedającego.  Jakie zapisy ważne są w umowie przedwstępnej, zwłaszcza dla korzystających z kredytu hipotecznego, aby transakcja przebiegła sprawnie i bez nerwów:

• Rzetelnie opisany przedmiot  transakcji, czyli nieruchomość. Dane mieszkania /domu potwierdzone powinny być w dokumentach takich jak,  wypis z księgi wieczystej, akty notarialne, wypisy z ewidencji gruntów, budynków
• Dostateczny czas na finalizację transakcji, czyli na ostateczny akt przeniesienia własności  oraz na wpłatę kwoty za nieruchomość. Należy mieć na uwadze, że standardowy proces kredytowy trwa ponad miesiąc,
• Wysokość zadatku  i  ewentualnie warunki jego zwrotu w przypadku otrzymania z banku decyzji negatywnej.

Szablony umów ściągnięte z internetu  trudno dopasować  do indywidualnych wymogów każdej  transakcji. Warto zatem korzystać z pomocy fachowców: sprawdzonego  pośrednika nieruchomości  albo eksperta kredytowego.

#4 Zabezpieczenie finansowe

Kredyt hipoteczny na mieszkanie  to zobowiązanie na kilkanaście, czasem nawet  kilkadziesiąt lat. Dlatego warto rzetelnie  przeanalizować  swój budżet domowy uwzględniając nowe zobowiązanie. Przyszły budżet powinien uwzględniać także pozostałe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak czynsz, ubezpieczenie, opłaty za media. Zaciągnięcie zobowiązania uważa się za bezpieczne, gdy jego  miesięczna rata nie przekracza  1/3 miesięcznych zarobków.  Nie zawsze ta zasada jest zachowana przy wyliczaniu zdolności kredytowej przez banki. 

Czytaj również „Kredyt na mieszkanie na 30 lat to nie to samo co zakup tostera”

Aby czuć się bezpiecznie z kredytem hipotecznym warto pomyśleć o zabezpieczeniu tak zwanej „poduszce bezpieczeństwa” na wypadek:

• Wzrostu stóp procentowych. Większość kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Oznacza to, że raty wzrosną  w przypadku podwyżki stóp procentowych.
• Okresowych problemów z pracą lub ze zdrowiem.  Niestety, w takich chwilach bank nie zawiesza rat kredytu. Minimalne zabezpieczenie na taki scenariusz to oszczędności w wysokości  sześciokrotności  miesięcznych dochodów w momencie zaciągania kredytu.
• zabezpieczenie kredytu na wypadek śmierci kredytobiorcy. Para zaciągająca kredyt powinna zabezpieczyć się nawzajem polisą na życie, na wypadek, gdy jednego z partnerów zabraknie.  Kredytobiorcy będący singlami powinni wykupić polisę na życie,  która będzie chronić spadkobierców przed dziedziczeniem długu. 

Czytaj również „Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy”

#5 Korzystne kredytowanie

Kupując mieszkanie na kredyt ważna jest nie tylko cena nabywanego mieszkania, ale także koszt  pieniądza, którym za nie płacimy. Im wyższe oprocentowanie  kredytu finansującego zakup,  tym wyższe koszty transakcji. 

Do kosztów kredytu zaliczmy również:

• koszty produktów dodatkowych dołączonych do kredytu przez bank,
• prowizję za udzielenie kredytu,
• pozostałe opłaty związane z kredytem, takie jak,  wycena nieruchomości, opłaty za inspekcje nieruchomości, koszty sądowe.

Korzystną transakcję pod względem ceny zakupu mieszkania mogą „popsuć” wysokie koszty finansowania. Dlatego warto korzystać z wiedzy i doświadczenia sprawdzonego eksperta kredytowego, który znajdzie najlepsze finansowanie  dla danej transakcji.