Wielokrotnie spotykam się z  opinią, że nieruchomość z hipoteką odstrasza kupujących. Opiszę więc, w paru słowach kwestie związane z  zakupem nieruchomości z wpisem hipoteki w księdze wieczystej. Sfinansowanie takiego zakupu kredytem hipotecznym z reguły nie stanowi problemu. Wyjątkiem może być kilka sytuacji opisanych poniżej. Dużym wsparciem przy takiej transakcji może okazać się pomoc doświadczonego eksperta kredytowego .

Co należy sprawdzić kupując nieruchomość z hipoteką?

• Aktualne saldo kredytu, którym obciążona jest nieruchomość.

Najważniejsze informacje o nieruchomości znajdziemy w założonej dla niej księdze wieczystej. Ewidencja ksiąg wieczystych dostępna jest we właściwym sądzie rejonowym albo w internecie poprzez stronę https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/.  Informacja o wpisanych hipotekach znajduje się w ostatnim, IV dziale księgi. Jeśli zatem nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, tutaj znajdziemy informację o tym, jaki bank wpisał hipotekę, jaka jest jej wysokość i na podstawie jakiej umowy kredytowej. Uwaga, wartość wpisanej hipoteki to nie to samo co wysokość udzielonego kredytu. Wartość hipoteki stanowi najczęściej 150 lub 200% wartość udzielonego kredytu. Informację o wysokości aktualnego salda kredytu podaje bank, który go udzielił w wystawianym przez siebie zaświadczeniu. Taki dokument okazuje sprzedający nieruchomość przed transakcją.

Aktualne saldo kredytu nie powinno być wyższe niż wartość nieruchomości. Sytuacja, kiedy saldo kredytu przewyższa wartość nieruchomości może zdarzyć się w przypadku kredytu walutowego, szczególnie udzielonego we frankach szwajcarskich.

• Sposób spłaty kredytu wpisanego w hipotece.

Omawiając warunki zakupu nieruchomości ze sprzedającym należy ustalić, w jaki sposób będzie spłacony kredyt widniejący w VI dziale księgi wieczystej. Istotne jest to czy, spłaci go aktualny właściciel nieruchomości przed przystąpieniem do aktu sprzedaży, czy kupujący z wkładu gotówkowego bądź zaciągniętego kredytu.

Jeśli kredyt spłaca obecny właściciel nieruchomości, okazuje zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz przyjęty przez sąd wniosek o wykreślenie hipoteki.

Jeżeli to kupujący będzie spłacał kredyt ze swojego wkładu gotówkowego , warunki tej spłaty opisuje notariusz w akcie sprzedaży. Spłata z reguły wykonywana jest na konto techniczne kredytu, a wniosek o wykreślenie hipoteki składa nowy właściciel nieruchomości.

Czytaj również: Umowa kredytowa – jak ją czytać ze zrozumieniem?

Obciążenie hipoteki może być spłacone kredytem kupującego. Niezbędnym dokumentem będzie w takim wypadku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia z banku, który wpisał hipotekę. Bank podaje w nim również numer rachunku do spłaty. Powinien być to rachunek techniczny, do którego sprzedający nie ma dostępu. Dokument ten zawiera także informację o opłacie za wcześniejszą spłatę, jeśli będzie naliczona oraz o tym, że bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Resztę kwoty za nieruchomość sprzedający otrzyma dopiero po całkowitej spłacie swojego kredytu.

Co z hipoteką wpisaną przez inny podmiot niż bank, na przykład spółdzielnię mieszkaniową?

Sytuacja jest trudniejsza w przypadku, gdy na nieruchomości ciąży hipoteka wynikającą z zaległych zobowiązań właściciela. Jeżeli zamierzamy kupić taką nieruchomość na kredyt, bank zażąda wykreślenia hipotek przed wypłatą kredytu, lub nawet przed wydaniem decyzji o jego przyznaniu. Tylko niektóre banki są skłonne kredytować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. W takim przypadku zaświadczenie o saldzie obciążeń wraz z informacją o koncie do ich spłaty i wyrażenie zgody na wykreślenie hipotek wystawia komornik.

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej dotyczy najczęściej mieszkań, których właściciele posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zakup takiej nieruchomości na kredyt nie stanowi problemu, chyba, że staramy się o kredyt w banku hipotecznym. Ten nie przyjmie spółdzielczego prawa do lokalu jako zabezpieczenia, dopóki nie będzie ono przekształcone w prawo własności. W przypadku zakupu spółdzielczego prawa do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa wystawia zaświadczenie o prawie własności do gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Informuje w nim także o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej dla danego lokalu. W zaświadczeniu spółdzielnia podaje również informację, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu oraz o braku zaległości w opłatach.

Jeżeli zamierzamy kupić na kredyt inną nieruchomości bez księgi wieczystej, bank zażąda założenia jej przed złożeniem wniosku kredytowego. Księga wieczysta identyfikuje daną nieruchomość i bez tej informacji bank nie podejmie decyzji o zabezpieczeniu się na nieruchomości. Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej niesie za sobą ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej służebnościami lub roszczeniami wobec osób trzecich.

Zakup nieruchomości obciążonej kredytem inwestorskim dewelopera.

Jeżeli deweloper, od którego kupujemy nieruchomość zaciągnął kredyt inwestycyjny,  będzie on widoczny w  IV dziale księgi wieczystej budowanej nieruchomości. W trakcie budowy księga wieczysta, a zarazem hipoteka, dotyczy całej inwestycji, czyli gruntu, na którym budowany jest blok lub zespół budynków. Jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera na kredyt, bank zażąda dokumentu o bezobciążeniowym wyodrębnieniu kupowanego lokalu. Dokument mówi o tym, że hipoteka dewelopera nie dotyczy wyodrębnionego lokalu, jeżeli kupujący zapłacił za niego całą kwotę. Wystawiany jest przez bank udzielający deweloperowi kredytu.

Od kwietnia 2012 roku prawa nabywców lokali chronią zapisy tzw. Ustawy deweloperskiej. Ustawa ta narzuca deweloperowi obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego. Może to być rachunek otwarty, z którego deweloper otrzymuje pieniądze zgodnie z postępem robót. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata następuje dopiero po zrealizowaniu inwestycji. Rachunek ten najczęściej prowadzi bank udzielający kredytu inwestycyjnego. To rozwiązanie w dużym stopniu zabezpiecza interesy kupujących, ponieważ bank kredytujący inwestycję monituje na bieżąco kondycję finansową dewelopera oraz postępy w realizacji inwestycji.