Wymagany minimalny wkład własny – stan na dzień 30.03.2020 r.

Aktualnie większość banków udziela kredytów z minimalnym 10 – procentowym wkładem własnym.  ING Bank Śląski oraz BNP Paribas wymagają bezwzględnie 20 – procentowego wkładu własnego. Regulacja KNF wymaga, co prawda już od 2017 roku stosowania przez wszystkie banki 20% wkładu własnego. Banki jednak stosując tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego udzielają kredytu, także osobom dysponującym mniejszą gotówką. Szykuje się jednak duża zmiana.

Wymagany minimalny wkład własny będzie nie mniejszy niż 20%.

Już od kwietnia wiodący bank, PKO BP  zmienia regulacje w kwestii wkładu własnego. Nie będzie udzielał kredytów z wkładem własnym mniejszym niż 20%. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że  inne banki również pójdą tym śladem.

Czym jest wkład własny i jak go wyliczyć?

Wkład własny to część kwoty za nieruchomości jaką wpłacamy w gotówce. Przykładowo: mieszkanie kosztuje 300 000 zł, więc 20 – procentowy wkład własny to 60 000 zł. Jeżeli do kredytu doliczymy również kosztorys wykończenia mieszkania na  60 000 zł, to ostateczna wartość nieruchomości po wykończeniu wynosi 360 000 zł. Wysokość wkładu własnego liczymy od wartość po wykończeniu, czyli 360 000 zł. W tym przypadku 20- procentowy będzie wynosił  72 000 zł. 

W przypadku budowy domu wkład własny stanowią już poniesione nakłady oraz wartość działki. Dla przykładu, wartość działki to 100 000 zł, a wartość wybudowanych fundamentów to 40 000 zł, czyli razem 140 000 zł. Wartość całej inwestycji po zakończeniu budowy to wartość kosztorysowa domu 400 000 zł + wartość działki 100 000 zł, czyli razem 500 000 zł. W tym przypadku udział środków własnych stanowi 28% inwestycji.

Czym jest wskaźnik LTV i co ma wspólnego z wkładem własnym?

LTV, czyli Loan To Value to wskaźnik procentowy wyrażający stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości. Przykładowo, jeżeli zaciągamy kredyt na 280 000 zł, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość o wartości 350 000 zł, wskaźnik LTV to 280 000/350 000 * 100%, czyli 80%. Czy jest to równoznaczne z wkładem w gotówkę w wysokości 70 000 zł? Niekoniecznie, bo możemy zainwestować tylko 60 000 zł kupując,  mieszkanie w cenie 340 000 zł.  Jednak wartość mieszkania z wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę to 350 000 zł, co daje niższy wskaźnik LTV. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy kupujemy mieszkanie w okazyjnej cenie. Czy to oznacza, że brakujący wkład własny można „uzupełnić” podwyższoną wyceną? Nie, jeżeli bank przyjmuje jako wartość nieruchomości do wyliczenia wskaźnika LTV cenę transakcyjną. Bank może także określić minimalny procentowy udział środków własnych w transakcji. Jeżeli wynosi on 20% to gdy kupując mieszkanie za 340 000 zł w gotówce musimy wpłacić nie mniej niż 68 000 zł.

Jaka wysokość wkładu własnego jest najbardziej korzystna przy zaciąganiu kredytu?

Zaciągając kredyt z minimalnym wkładem własnym należy liczyć się z tym,  że będzie on droższy niż w przypadku, gdy zainwestujemy 20% środków własnych. Oczywiście, na koszty wpływa wysokość kredytu, bo przy niższym wkładzie kredyt jest wyższy, a co za tym idzie też koszty odsetek i opłat z nim związanych. Ale to nie wszystko. Kredyt z minimalnym, aktualnie 10- procentowym  wkładem jest droższy,  ponieważ oprocentowanie takiego kredytu jest wyższe. Banki uzależniają wysokość marży kredytu od wysokości udziału środków własnych. Im wyższy udział środków własnych, tym niższa marża. Średnio, marża kredytu z minimalnym 10 – procentowym wkładem własnym jest o 0,30 punktów procentowych wyższa od marży kredytu z 20 – procentowym wkładem własnym. W niektóre banki, oprócz wyższej marży, stosują też opłatę za brakujący wkład własny, tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu. Jest to około 0,25 punktów procentowych dodawanych do oprocentowania. Przy kredycie na 300 000 zł na 25 lat jest to około 40 zł dopłaty do raty.