Oprocentowanie kredytu zmienne – jak to działa?

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych udzielanych i spłacanych w Polsce są to kredyty z oprocentowaniem zmiennym.  Składa się ono ze stałej marży banku oraz zmiennej stopy Wibor sześcio- lub trzymiesięcznej.

Oprocentowanie kredytu = marża +WIBOR 3 (lub 6) m

Marża kredytu to po prostu cena kredytu jaką płacimy dla banku. Marża kredytu hipotecznego waha się w przedziale od 1,70% do nawet 3,00%. Zależy od oferty banku, wysokości wkładu własnego oraz od dodatkowych produktów dołączonych klientowi do kredytu, na przykład konto, ubezpieczenie na życie, karta kredytowa. Marża banku, co do zasady,  pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania. Może zostać podwyższona, jeżeli  klient zrezygnuje z produktów dodatkowych, za które dostał obniżkę. Czasami bank oferuje marżę promocyjną (niższą) przez jakiś okres, a po tym czasie wraca ona do wartości standardowej.

Czym jest  Wibor?

Wibor, czyli Warsaw InterBank Offer Rate to stopa procentowa po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku krajowym. Przy ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych stosuje się najczęściej Wibor 3m , czyli 3-miesięczny ustalany dla pożyczek międzybankowych na kwartał albo Wibor 6m, czyli 6-miesięczny, dla pożyczek międzybankowych na pół roku. Wysokość stopy Wibor zależy od stóp procentowych  (dyskontowej i lombardowej) ogłaszanych przez Radę Polityki Pieniężnej. To natomiast zależy od sytuacji gospodarczej oraz polityki monetarnej w kraju. 

Co kredytobiorca musi wiedzieć o Wiborze?

Posiadacz kredytu musi wiedzieć, że jest to stopa zmienna, co przy 30-letnim kredycie ma to ogromne znaczenie. Zmiany Wiboru wpływają na oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie, na wysokość raty. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jaka będzie stopa procentowa Wibor za 5, 10 czy 15 lat. 

Czy stopa Wibor w każdym banku jest taka sama? 

Do ustalenia wysokości  oprocentowania kredytów hipotecznych jedne banki stosują stopę Wibor 6- miesięczny (PKO BP, ING Bank Śląski)  inne Wibor 3 -miesięczny (PEKAO S.A., Millennium Bank). Jeżeli bank stosuje stopę procentową Wibor 3m, to w każdym powinna być taka sama. Różnić się może natomiast system uaktualniania stopy procentowej. To, w jaki sposób bank uaktualnia stopę Wibor na kolejne okresy (3 lub 6 miesięczne) zapisane jest w umowie kredytowej.

Zalety ofert z oprocentowaniem zmiennym

• Większy wybór ofert. Wszystkie banki mają ofertę kredytu z oprocentowaniem zmiennym.
• Możliwość skorzystania z niższego oprocentowania kredytu w momencie spadku stóp procentowych.
• Większa elastyczność. W niektórych ofertach z oprocentowaniem stałym występuje opłata za wcześniejszą spłatę przez okres 5 lat.
• Oferty nie są tak często zmieniane. Obowiązują przez 1 miesiąc lub dłużej.

Wady oferty ze zmiennym oprocentowaniem

• Ryzyko wyższej raty w momencie wzrostu stóp procentowych.

Oprocentowanie stałe – jak to działa?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem oferują tylko niektóre banki, na przykład ING Bank Śląski, PKO BP, PEKAO S.A., Santander Bank. Kredyt oprocentowany jest wówczas stałą, niezmienną stopą na okres 5 lat, co oznacza, że przez ten czas rata nie ulegnie zmianie. PKO BP natomiast ustala stałą stopę procentową obowiązującą przez 5 lat, coś w rodzaju „stałego Wiboru”, do której dodawana jest marża wynikająca z umowy kredytowej. Oferta ta dla nowych kredytobiorców w PKO BP dotyczy tylko transakcji na rynku wtórym, ale bank daje możliwość przejścia na stopę stałą w trakcie spłacania kredytu.

Oprocentowanie kredytu = stała stopa procentowa na 5 lat

Banki zmieniają ofertę ze stałym oprocentowaniem co kilka dni, dlatego trzeba wiedzieć, że aktualna oferta ma „krótki termin ważności”. Jeżeli zainteresowany klient otrzyma formularz informacyjny z aktualną ofertą będzie ona ważna przez 14 dni.

Co dzieje się po okresie 5 lat?

Po okresie 5 lat, bank proponuje kredytobiorcy nową, aktualną stopę procentową na okres kolejnych 5 lat. Jeżeli kredytobiorca nie przyjmuje tej propozycji, może przejść na oprocentowanie zmienne ustalane na podstawie marży zapisanej w umowie i aktualnego Wiboru lub jego odpowiednika.

Zalety ofert ze stałym oprocentowaniem

• Gwarancja stałej raty przez okres 5 lat, eliminuje ryzyko zmiennej stopy procentowej, przynajmniej na ten czas.
• Możliwość „trafienia” w bardzo korzystne oprocentowanie, ponieważ oferta często się zmienia.

Wady ofert ze stałym oprocentowaniem

• Ograniczona oferta. Nie wszystkie banki oferują kredyty ze stałym oprocentowaniem.
• Mniejsza elastyczność kredytu. W niektórych ofertach występuje opłata za wcześniejszą spłatę przez okres 5 lat.
• Brak możliwości skorzystania na spadkach stóp procentowych, co oznacza, że w przypadku spadku stóp procentowych rata nie zmniejszy się.

Wybór dobrej oferty kredytu hipotecznego to decyzja na wiele lat. Przed podjęciem jej warto skonsultować się z rzetelnym ekspertem kredytowym, który dokładnie wyłuszczy wszystkie plusy i minusy poszczególnych rozwiązań.