Marzenie o własnym domu trudno spełnić bez finansowania z kredytu. Już na etapie planowania umów się na  spotkanie z doświadczonym ekspertem kredytowym. Ekspert podpowie Ci, jak uniknąć błędów, które wydłużą lub zablokują proces kredytowy. Pomoże przygotować i poprowadzi Twój wniosek o kredyt na budowę domu krok po kroku. Oto trzy najważniejsze rzeczy, na które należy zwrócić szczególną uwagę planując budowę domu z wykorzystaniem kredytu.

#1 Działka

Działka wraz z zaplanowanym budynkiem będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Aby bank nie miał zastrzeżeń sprawdź najistotniejsze kwestie:

-wielkość działki. Duże działki powyżej 3000 m kw najczęściej nie są akceptowane przez banki jako zabezpieczenie. Istotne jest też przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

-dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej może on być zapewniony poprzez nabywany udział w działce stanowiącej drogę dojazdową albo służebność przejazdu.

-brak wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej, co oznacza, że działka jest wolna od wszelkich roszczeń i wpisów hipotecznych. Wyjątek stanowi służebność przejazdu i przesyłu, która z reguły nie stanowi problemu dla banku.

Jeżeli dopiero planujesz nabycie działki, najlepiej kup ją za gotówkę. Uzyskanie kredytu na zakup działki i budowę domu jednocześnie jest trudne. Kredytobiorca musi mieć już w momencie składania wniosku o kredyt pozwolenie na budowę na tej działce. Jeśli natomiast kupisz działkę ze środków z kredytu hipotecznego, kredyt ten będzie musiał być spłacony lub refinansowany przed zaciągnięciem kolejnego na budowę domu. Chyba, że kredyt na budowę będzie udzielony przez ten sam bank co finansował działkę.

Czytaj również Jaki wkład własny do kredytu mieszkaniowego?

Działka stanowi wkład własny w inwestycję. Jeśli jej wartość to co najmniej 20% wartości całej inwestycji bank nie powinien domagać się zainwestowania dodatkowych środków własnych. Warto jednak przed rozpoczęciem budowy zgromadzić nieco gotówki, ponieważ może  się okazać niezbędna w trakcie realizowania inwestycji. Przydaje się, gdy wykonawcy albo dostawcy domagają się zaliczek na poczet zleconych robót, a transza kredytu nie jest jeszcze wypłacona, albo gdy wystąpią dodatkowe koszty budowy nieprzewidziane w kosztorysie.

#2 Kosztorys

Dobrze przygotowany kosztorys decyduje o powodzeniu całej inwestycji. Ma także wpływ na decyzję banku o przyznaniu kredytu. Banki przyjmują, co do zasady, że koszt wybudowania domu jednorodzinnego to minimum 2500 zł na m kw. Budowa musi być doprowadzona do stanu deweloperskiego pozwalającego na jej formalne zakończenie. Jeśli dom według projektu ma 150 m kw powierzchni użytkowej, kosztorys budowy nie powinien być niższy niż 375 000 zł. Jako inwestor musisz zapewnić pełne finansowanie inwestycji, czyli jeżeli bierzesz kredyt na 200 000 zł, resztę musisz uzupełnić ze środków własnych UWAGA! przed uruchomieniem środków z kredytu. Banki, co do zasady, nie zgadzają się na to, żeby kredytobiorca dokładał z własnej gotówki do budowy dopiero po wypłacie transz kredytu.

Uwaga! Rozpisz kosztorys z delikatnymi „nadwyżkami” na poszczególnych etapach. Może się okazać, że dany element jest droższy niż zakładasz, albo koszty robocizny poszły mocno w górę. Problem z wykonaniem jednego etapu budowy powoduje wstrzymanie wypłaty następnych transz kredytu i budowa stoi.

Czytaj również  Umowa kredytowa – jak czytać ją ze zrozumieniem?

#3 Rozliczenie kredytu

W przypadku kredytu budowlanego relacja z bankiem jest nieco dłuższa i bardziej intensywna niż w przypadku kredytu na zakup gotowego mieszkania. Bank przed wypłatą kolejnych transz będzie kontrolował postępy na budowie. Jakich błędów powinieneś unikać, aby budowa przebiegała płynnie i bez problemów:

• Realizowanie etapów budowy i zakupów materiałów nie zgodnie z harmonogramem w kosztorysie. Częstym błędem kredytobiorców jest robienie zakupów materiałów na zapas, na przykład zakup stolarki okiennej w momencie, gdy środki powinny być przeznaczone na postawienie ścian nośnych. Jeśli zabraknie środków na bieżący etap budowy bank może wstrzymać wypłatę kolejnych transz.
• Finansowanie kosztownych robót nie zaplanowanych w kosztorysie ze środków z kredytu, dla przykładu: kolektorów słonecznych, pomp ciepła, zaawansowanej automatyki. Może się okazać w trakcie budowy, że zabraknie pieniędzy na rzeczy zaplanowane w kosztorysie.
• Zaniżanie kwot w kosztorysie, a co za tym idzie zbyt niska kwota kredytu. W takim wypadku, jeśli nie będzie dodatkowych środków własnych, zabraknie pieniędzy na poszczególne etapy budowy, albo na jej zakończenie. Inwestorzy ratują się wówczas drogimi kredytami gotówkowymi lub limitami w koncie osobistym.
• Finansowanie budowy domu krótkoterminowymi kredytami gotówkowymi, limitami w rachunku osobistym lub firmowym. Te produkty bankowe, po pierwsze są znacznie wyżej oprocentowane, co zwiększa koszt finansowania inwestycji. Po drugie, krótkie terminy spłat mogą powodować zbyt wysokie miesięczne obciążenia. Inwestor może mieć problem z ich spłatą. Budowa domu to kosztowna i długoterminowa inwestycja, więc aby ją sfinansować korzystaj z kredytu budowlanego. Kredyt rozpisany nawet na 30 lat po zakończeniu budowy można wcześniej spłacić lub nadpłacić jeśli tylko są pieniądze.
• Zmiany w realizacji budowy w stosunku do projektu. Jeżeli w trakcie realizacji budowy będziesz chciał dokonać zmian względem projektu, powinieneś konsultować je z autorem projektu oraz bankiem.

Budowa domu to spore wyzwanie, poczynając od formalności urzędowych, bankowych na znalezieniu rzetelnych wykonawców kończąc. Warto zatem szukać wsparcia i fachowej rady u ekspertów, w tym także tych od kredytu. W przypadku pytań o kredyt na budowę domu zapraszam zatem do kontaktu.

Czytaj również Dlaczego warto współpracować z doradcą kredytowym?